Forestil dig, at du sidder i en bus. Den skal fragte dig langt, næsten 1500 kilometer. Du skal sidde og glo ud ad vinduet i tæt på 20 timer. Sønderjyske marker, tysk motorvej og polske vindmøller vil passere forbi.

Bussen er fyldt, men du er alene. Og når du kommer frem, skal du skrives ind i en krig.

Hvad går igennem hovedet på dig?

Nickolaj fra Bolderslev tog præcis dén tur i marts 2022. Han opsagde lejligheden i den cirka 1100-indbyggere-store by i Aabenraa Kommune. Sagde farvel til kæresten og jobbet på fjedrefabrikken. Solgte sin computer, sine møbler og alt, hvad han ellers ejede.

- Jeg tager til Ukraine, skrev han på Facebook og brugte busturen på at gruble:

Er det her det rigtige valg?

Samme spørgsmål stiller jeg ham i dag.

Den 31-årige mand bor i en lys lejlighed i Lviv, en Unesco-fredet by i det vestlige Ukraine. Her er højt til loftet, stor altan og sikkerhedsvagt foran bygningen. Kat, kone og papsøn på 13.

- Det hele er meget surrealistisk, indrømmer Nickolaj.

Fuldskægget er flammende rødt og stikker til alle sider, men de rolige blå øjne matcher hans afdæmpede stemmeføring. Han har knappet en kold flaske hvidvin op fra køleskabet. At der snart skal serveres isnende beretninger fra en af de mest omtalte massakrer i Ukraine-krigen, mærker man ikke.

- Vil du have et glas?

Jeg møder Nickolaj en halv time forinden på en mørk vej under en gadelampe. Han ankommer i en sønderbanket Opel, der øjensynligt holdes sammen med gaffatape, for at aflevere kasser med feltrationer til en gruppe af danskere.

Varevognskonvojen af frivillige fra Børkop, som jeg følger, skal til Sloviansk, og “en dansk soldat i Lviv” er et stop på vejen.

- Tak for din indsats, siger Frank “Indianeren”.

De andre i gruppen har dannet en halvcirkel omring den lave, rødskæggede mand fra Sønderjylland, der står i armygrønt, ukrainsk militærtøj.

- Tak for jeres indsats, siger Nickolaj.

Noget der ligner en spændetrøje, klemmer om hans mave og ryg. Et brud i rygsøjlen har kostet ham en hjemsendelse, og derfor hjælper de danske nødhjælpsarbejdere med at fragte hans varer videre til kammerater i fronten.

- Hvis du nogensinde mangler noget, så skriver du til mig. Vi har din ryg, siger Frank “Indianeren”.

Nickolaj er en af de cirka 12 danske ukrainekrigere, som Frank har kontakt til på Facebook.

Ifølge den ukrainske ambassadør i Danmark, Mykhailo Vydoinyk, gik mere end 100 danskere i krig for Ukraine, da Putin invaderede nabolandet.

Mange af dem er taget hjem igen, men Nickolaj har slået rødder.

Fra Bolderslev til Butja

Det startede på de sociale medier i februar 2022.

Fra en triviel hverdag i Bolderslev var Facebook som et kighul ind i en drabelig og dragende verden, hvor ingen vidste, om russerne ville lykkedes med deres full scale invasion. Men alle var enige om, hvad der var godt, og hvad der var ondt. Det blev fremstillet som en kamp mellem mørke og lys.

- Jeg var selv kørt lidt død i mit liv. Jeg trængte til, at der skulle ske noget andet, siger Nickolaj med samme mængde af patos, som andre bruger til at annoncere skift i abonnementet af måltidskasser.

Lidt mere klump i halsen kan høres, da han fortæller om sine forældres reaktion.

- De syntes, jeg var dum og egoistisk. De kunne ikke forstå det.

Danskeren, der oprindeligt kommer fra Samsø, er uddannet ambulanceredder, og via de sociale medier øjnede han krogede veje ind i krigen. Ikke som soldat, men som medic - eller paramediciner, som det hedder på dansk.

Og her kommer så et eksempel på krigens forvirrende anatomi. Nickolajs adgangsbillet til de ukrainske slagmarker gik igennem en legion fra nabolandet Georgien. En udenlandsk, paramilitær organisation - præcis som Wagnergruppen var det - med sine dertilhørende fordele og ulemper.

- Det er en slags undskyldning for at sende dine soldater ind i et land uden officielt at invadere dem. Det gode ved den slags grupper er, at folk som mig, der gerne ville gøre en forskel, hurtigt kan blive optaget, siger Nickolaj og fortsætter:

- Det dårlige er, at der også er rygter om, at en del nynazister har søgt den vej, siger han og understreger, at der ikke har været nogen i hans georgiske enhed.

Siden Ruslands angreb på Ukraine har paramilitære grupperinger haft en stor indflydelse på krigen.

Det fortæller Anders Puck Nielsen, militærforsker ved Forsvarsakademiet.

De ligner militær, de træner som militær, men de er ikke en del af nogle landes officielle hære.

- Paramilitære betyder jo ‘halvmilitære’, men spørgsmålet er, om de ikke bare er militære. Enhederne består af frivillige, som har meldt sig til ukrainsk tjeneste. Sådan nogle er der en del af, og særligt de georgiske har været en del af nogle store slag, siger Puck Nielsen.

Ifølge den danske forsker har grupperingerne imidlertid ikke kun polstret det ukrainske forsvar. De har også været en udfordring for Ukraine. Af flere årsager.

- De frivillige kommer med meget forskellige kompetencer og kulturelle tilgange til krig. Det er svært at lave homogene enheder ud af. Derudover er det heller ikke alle, der har meldt sig, som har været guds bedste børn.

Dem, som har fået mest international presseomtale, er Wagner-gruppen. Anført af Putins tidligere kok, Yevgeny Prigozhin, har de været berømte og berygtede i både Afrika og Østeuropa som verdens største lejehær.

Tilbage i juni marcherede de pludselig mod Moskva, i et oprør mod Kreml, men blev bremset. To måneder senere styrtede Prigozhins fly ned i noget, der lignede et putinsk hævnopgør.

Der findes også russiske paramilitser - som kæmper for Ukraine. Grupperinger som Den Russiske Frihedslegion og Ruslands Frivillige Korps fører væbnet kamp mod Putin. Ukraine afviser, at de arbejder sammen med dem, og det er der en grund til. Grupperingerne ledes af mænd med erklærede højreekstreme synspunkter.

Ikke desto mindre tyder meget på, at de har spillet en rolle.

For Nickolaj tog det ikke lang tid at komme derud, hvor bomberne sprang. En af dem væltede en bygning ned over ham.

Han siger, at han var med i den ukrainske modoffensiv, der skulle befri Butja den 31. marts 2022.

Hvis Butja siger dig noget, er det ikke mærkeligt. Forstaden til Kyiv er kendt for en massakre og er på mange måder blevet symbolet for russernes krigsforbrydelser.

Vidner har fortalt til Human Rights Watch, at civile blev voldtaget, tortureret og henrettet. Ligene lå på gaderne, og ifølge de ukrainske myndigheder var der tæt på 500 dødsofre.

Nickolaj var der, da byen skulle generobres. Efter 12 timers træning i våbenhåndtering og 12 timers førstehjælpsøvelse blev han sendt fra Lviv til Butja, hvor han skulle rive sårede soldater ud af ildkampe og behandle dem. Han endte selv i murbrokkerne. Ifølge ham selv tog det dagevis før han og hans enhed blev gravet ud af stenene.

Derefter blev han hentet ved den polske grænse og kørt hele vejen til Bispebjerg Sygehus.

Detaljerne på slagmarken kan Avisen Danmark ikke verificere, men dokumenter fra hospitalsbesøget i København bekræfter, at han har været indlagt med brækkede ribben - og at de dengang angivne årsager stemmer overens, med det han siger i dag.

Vi sidder i sofaen i hans ukrainske lejlighed med den kølige hvidvin på bordet foran os. Ude i køkkenet kan man høre, at den 13-årige papsøn spiller et krigsspil på sin iPad, men herinde i stuen bliver der for en stund stille, da jeg spørger, hvad oplevelserne har gjort ved ham.

Nickolaj sukker og svarer.

- Det er meget svært at sætte ord på den død og ødelæggelse, som jeg så i Butja. Men noget har helt klart slået klik oveni hovedet på mig efter det.

Hvordan det?

- Jeg kan ikke gå på gaden uden at analysere al ting. Jeg analyserer risiko, og jeg analyserer mig selv. Jeg tror, jeg har fået PTSD. Og så tænker jeg meget over, hvorfor jeg havde det sådan, som jeg havde på Bispebjerg.

Hvordan havde du det da der?

- At jeg bare måtte komme tilbage så hurtigt som muligt.

Butja-massakren skete få uger efter krigens udbrud, og tilbageerobringen var mindre end en måned efter hans ankomst i landet.

Siden da er skyttegravene på begge sider af den ukrainsk-russiske front blevet gravet dybere og dybere. Grænserne har stort set ikke rykket sig i hele 2023. I sommermånederne, hvor der var mest ild i ukrainernes bebudede modoffensiv, blev russerne i gennemsnit skubbet 80 meter bagud om dagen. Det viser en ny analyse fra Center for Strategic and International Studies i USA.

Samme hastighed rykkede de allierede frem med i slaget ved Somme under første verdenskrig, der i dag omtales som “140 dage i helvede”. Over én millioner soldater døde, og da krudtrøgen lagde sig, havde de erobret sølle 125 kvadratkilometer udbombet land.

Kampen om Ukraine - Europas blodigste krig i generationer - er blevet et lignende dødvande, hvor soldater slår ihjel og bliver slået ihjel.

Men Nickolaj er her endnu. Han har kæmpet i både Bakhmut og Donetsk-regionen, fortæller han.

I dag er han en del af en ukrainsk enhed, hvor lønnen og forholdene er bedre. For få uger siden er han også blevet gift med en ukrainsk kvinde, som han har mødt via Tinder. Alligevel vil han - så snart han er over sin rygskade - tilbage i kamp. Også selvom det nogle gange kan føles meningsløst.

- Det er blevet en udmattelseskrig. Ukrainerne rykker ikke frem, men det gør russerne heller ikke. Så kan man spørge: 'Hvem holder længst tid i en udmattelseskrig?' Det gør dem med flest penge og mænd. Og det har Rusland desværre, siger han og tilføjer.

- Men det er jo også derfor, jeg gerne vil tilbage til fronten. For at gøre en forskel.

Efter at artiklen om Nickolaj er færdigskrevet, har han fået lov til at læse den. Og det har sat nogle tanker i gang, indrømmer han.

- Jeg blev lidt ked af at læse det. For det fik mig til at tænke på, at jeg har nogle psykiske problemer, som jeg ikke har tid til at tage hånd om.

Stadigvæk svarer han uden tøven på artiklens grundlæggende spørgsmål.

Var det den rigtige beslutning at drage i krig? 

- 100 procent. For jeg havde aldrig fået sådan en dejlig kone og følt sådan en form for meningsfuldhed, hvis jeg ikke havde gjort det. Og det kan mine forældre også godt se nu. Spurgte du dem direkte i dag, ville de sige, at de støtter mig, fordi de kan se, hvor tilfreds jeg er.

Når Lars Sandahl åbner munden, så plejer politikerne virkelig at spidse ører.

Og hvis dette politiske forslag bliver til virkelighed, så er der tale om en fuldstændig radikal ændring af ældre- og sundhedsplejen i Danmark.

Som frontfigur for Dansk Industri, en af Danmarks mest magtfulde erhvervsorganisationer, vejer hans ord normalt tungt i den offentlige debat.

Nu foreslår Dansk Industri, at man helt fjerner kommunernes økonomiske og politiske ansvar på sundheds- og ældreplejen.

Og i stedet placerer med det på ét centralt punkt - regionerne.

- Det er simpelthen blevet kluddermor, undskyld jeg siger det. Men det er det. Patienterne og borgerne er blevet kastebold i et system, der også frustrerer systemet selv. Det problem bliver vi virkelig nødt til at tage alvorligt, siger Lars Sandahl.

Forslaget kan ikke alene medføre omfattende ændringer på sundheds- og ældreplejen, men også ændre på magtbalancen i Danmark.

Og kritikerne står klar i kulissen, hvor det bliver kaldt "en plan udtænkt på Rådhuspladsen i København."

I dag er sundhedsansvaret opdelt mellem fem regioner, 98 kommuner og tusindvis af lægepraksisser, alle med deres egne økonomier, IT-systemer og tilgange til patienthåndtering.

Det er det, som Dansk Industri vil have et opgør med.

- Vi har aldrig brugt så mange penge på det, og vi kommer til at bruge endnu flere. Men vi skal også bruge penge på forsvar, uddannelse og grøn omstilling, og det hænger bare ikke sammen. Matematikken går ikke op. Derfor kommer vi med et forslag til, hvordan vi kan gøre det bedre med det vi allerede har, siger han.

Derfor foreslår Dansk Industri, at det økonomiske og politiske ansvar for sundheds- og ældreplejen centraliseres hos regionerne.

Mens kommunerne fortsat skal være ansvarlige for den daglige drift.

- Vi vil gøre kommunernes arbejde lettere, så de i stedet for at skulle prioritere lokalt, så får de lokalt driftsansvar. På den måde kan de handle lokalt, uanset om det er i Nykøbing Falster eller København, mens de overordnede retningslinjer styres centralt, lyder det fra Lars Sandahl.

Et centralt argument for forslaget er de betydelige geografiske forskelle i sundhedstilbud og ældrepleje, som borgerne får tilbudt.

- I bund og grund tror jeg, at Fru Jensen i Vejen og Fru Jensen i København har behov for samme behandling. Men der kan være en stor forskel på den behandling, de faktisk tilbydes, siger Lars Sandahl.

Regionerne har i dag ansvaret for landets sygehuse. Men der ser man også store forskelle i de behandlinger, der tilbydes.

Det blev tydeligt i amputationsskandalen, hvor antallet af amputationer i Aarhus var væsentligt højere end i København, på trods af at mange af amputationerne potentielt kunne være undgået.

- Det er rigtigt, der er forskelle på regionerne. Men vi foreslår at oprette en enhed, der samlet udveksler viden og prioriteringer på tværs af regionerne. For lige præcist den sag ville ikke være sket, hvis der var sammenhæng mellem regionerne.

Men hvordan vil I sikre, at der ikke kommer store forskelle på behandlingen i f.eks. Region Syddanmark og Region Hovedstaden?

- Forslaget taler direkte ind i at sikre, at den viden man har i Sønderjylland, den man har også i Nordjylland. Det skaber mere ens prioriteringer overalt, så din sundhed ikke afhænger af held, afhængigt af hvor i landet, du er syg, siger Lars Sandahl

Regionerne har forskellige måder at håndtere tingene i dag og forskellige IT-systemer, er der overhovedet noget, der indikerer, at de skulle være bedre til at løse det?

- I stedet for at skabe en helt ny landsdækkende struktur, har regionerne bevist deres dygtighed inden for deres egne områder. Det, de skal forbedre, er at samarbejde bedre på tværs af regionerne.

Direktøren for Dansk Industri understreger også, at virksomhedernes holdninger har spillet en rolle i forslaget.

- Højteknologiske virksomheder inden for medicin og udstyr fortæller alle sammen, at det er uhørt komplekst i Danmark at få ny teknologi introduceret, fordi det bliver håndterer på 20 forskellige måder. Så er det oftere nemmere i andre større lande, siger Lars Sandahl.

Regionerne har også modtaget hård kritik på for deres økonomistyring.

Det gælder særligt i forbindelse med byggeriet af 16 supersygehuse.

Af disse 16 projekter er seks stadig undervejs, og alle er ramt af budgetoverskridelser og forsinkelser. I en sådan grad, at de er kommet under skærpet tilsyn fra Indenrigs- og Sundhedsministeriet.

Er det klogt at give regionerne et endnu større økonomisk ansvar?

- En normal person i en offentlig forvaltning eller virksomhed ville aldrig foreslå, at fem forskellige enheder skulle bygge noget så vildt og komplekst. Det er et super eksempel på, at med en central styring ville man undgå at lave den samme kæmpestore fejl fem gange.

- Vi bliver nødt til at turde erkende, at i vores forsøg på at gøre det bedst mulige i tre, fire eller fem systemer har gjort det hele så kompliceret, at det ikke hænger sammen længere, lyder det fra Lars Sandahl.

Men der er ikke alene tale om potentielt store ændringer for sundheds- og ældreplejen. Det kan også rykke på magtbalancen i Danmark.

For med forslaget vil det ikke længere være lokalpolitikerne, der har ansvaret for sundheds- og ældreplejen. Men i stedet de regionale politikere.

Det bekymrer dog ikke Lars Sandahl.

Er det ikke et problem, at magten rykker længere væk fra lokalsamfundet, hvis det ikke længere er lokalpolitikere, der står med ansvaret, men i stedet politikere placeret længere væk fra lokalsamfundet?

- Ja og nej. Fordi det kan du have ret i. Men altså, vi er et land på størrelse med Berlin.

Men er det ikke også en af fordelene, når man kan møde den ansvarlige politiker i det lokale supermarked?

- Jo, og pointen er, at det kan man blive ved med. Fordi kommunerne vil i høj også være dem, der leverer servicen.

Men de vil ikke have det økonomiske og politiske ansvar?

- Jo, men de har ansvaret for at drive det så effektivt som muligt. Der får de så nogle værktøjer, økonomiske ressourcer og viden for at lette den opgave. I dag skal 98 forskellige kommuner udvikle deres egne strukturer, det er en helt umulig opgave, og den opgave bliver kun større, siger Lars Sandahl.

Lige nu bliver det diskuteret, om antallet af regioner skal beskæres. Kan det ikke ende med at blive en meget stor centralisering?

- Jo, og hvad er der galt med det?

Det tror jeg rigtig mange derude kan se nogle problemer med, at man centraliserer magten væk fra lokalsamfundet?

- Vores pointe er, at mange aktiviteter vil finde sted i lokalsamfundene. Men deres fokus kommer på løse opgaven, være i nærheden af borgerne, og hvordan man gør det bedst. Det kan være kommunale aktører, det kan være private aktører, men det bliver orkestreret på en sammenhængende måde, siger Lars Sandahl.

Hos Kommunernes Landsforening (KL) ser man med stor skepsis på forslaget fra Dansk Industri.

- Jeg må nok erkende, at det ikke får topkarakter. Det bærer præg af, at det er Dansk Industri og ikke nogen der har med ældre og sundhed at gøre, der foreslår det, siger Martin Damm (V), der er formand for KL og borgmester i Kalundborg Kommune.

Hos Kommunernes Landsforening er man især bekymret for, at de ældre vil ryge ned i en stor "sundhedsilo" i stedet for at beslutningerne bliver taget der, hvor de ældre bor.

- Blidt sagt, så er det her udtænkt på Rådhuspladsen i København. Hvis man tager ud i landet, vil man se, at vilkårene er helt forskellige rundt omkring. Vi taler ikke om supersygehuse, blå blink og kitler her. Vi taler om skrøbelige ældre, siger han og forsætter:

- Det eneste du opnår her er, at tilbuddet ikke kommer til at passe lokalt, og man bor jo ude lokalt. Og der kommer ikke flere penge eller mere arbejdskraft af, at man placerer det hos regionerne. Jeg kan virkelig ikke se, at det løser noget, lyder det fra Martin Damm.

Aarhus og Aalborg skal i nærmeste fremtid huse to kæmpestore prestigeprojekter, når de to byer skal berige Danmark med to nye stadioner.

I Aarhus er man efterhånden ret langt med planlægningen af det nye stadion, som regnes at stå færdigt sommeren 2026.

Modsat er man i Aalborg ikke nær så langt i processen, og derfor er det endnu usikkert, hvornår og hvor det færdige stadion vil stå.

Hos Dansk Bold-Union (DBU) er man begejstret for de ambitiøse planer om de to nye jyske stadioner. Og man afviser bestemt ikke, at der i fremtiden skal spilles landskampe på jysk grund.

- Jeg er imponeret over, at det er lykkedes at få så mange interessenter inden for idræts-, kultur- og erhvervslivet til at samarbejde om visionen. Der er også grund til at rose repræsentanterne for Aalborg Kommune med borgmesteren i spidsen for så hurtigt at tage positivt imod planerne. Det lover godt for den kommende proces. Hvis planerne kan realiseres, vil Aalborg få topmoderne faciliteter, som bl.a. vil kunne opfylde de nye UEFA-krav vedrørende ESG, herunder indenfor klima, miljø og bæredygtighed i forhold til afvikling af UEFA’s kampe og turneringer, siger DBU-formand, Jesper Møller, om nyheden fra Aalborg i en pressemeddelelse.

Formanden for DBU har også glædet sig over planerne for det nye stadion i Aarhus:

- Det er afgørende med et nyt og moderne stadion med mulighed for plads til 25.000 tilskuere, hvis vi skal kunne byde på for eksempel EM og VM-værtskab for kvinder i 2025 og 2027, og så Aarhus også får mulighed for at danne ramme om store fodboldbegivenheder til glæde og gavn for alle. Derfor vil jeg gerne rose Aarhus Kommune, AGF og investorerne for det ihærdige og hårde arbejde, som vi nu også aktivt gerne vil være en del af.

Det nye stadion i Aarhus har navnet Kongelunden og kommer til at ligge samme sted, som det nuværende Ceres Park i dag er placeret.

Der har tidligere været tale om at placere stadionet længere uden for byen, men den diskussion mistede sin relevans for flere år siden. Partier i Aarhus-byråd har også ville placere det længere ude i skoven, men den idé afviste Miljøstyrelsen på grund af fredet skov.

Kongelunden kommer til at kunne huse cirka 24.000 tilskuere, hvoraf cirka 22.000 af dem bliver siddepladser. Herudover har det er design, som gør, at alle tilskuere vil kunne sidde i tørvejr, hvilket ikke er tilfældet i dag.

Ud over at være hjemmebane for AGF og mulige fremtidige landskampe, skal stadionet også benyttes til store koncerter.

Det direkte budget for det nye stadion lyder på 670 millioner kroner. Men fordi der blandt andet skal bruges store summer på at bygge et nyt atletikstadion, et nyt Sportens Hus, ny infrastruktur og en muligvis ny cykelbane, så vil det samlede beløb løbe op i langt mere.

Alt i alt anslås det, at det samlede byggeri vil ende med at løbe op i udgifter på en milliard danske kroner.

Regningen i Aarhus bliver betalt af Lind Invest ved Henrik Lind, Salling Fondene, AGF og Aarhus Kommune.

I det nordjyske er planerne om et nyt fodboldstadion i Aalborg med op til 30.000 tilskuerpladser netop offentliggjort.

Her fortalte borgmesteren, Lasse Frimand Jensen (S), at noget vil stå færdigt om 10 år, mens noget andet først vil være færdigt om 15 år.

Det er endnu ikke afklaret, hvor det nye stadion skal placeres. Lige nu kigges der på to muligheder - enten der hvor Aalborg Væddeløbsbane i dag ligger - eller der hvor Aalborg Portland Park er placeret.

Samtidig skal der bygges en kæmpe sportshal - en såkaldt multiarena - med plads til mindst 12.000 tilskuere.

Salg af byggegrunde bliver den bærende økonomiske muskel i planerne om det nye stadion i Aalborg.

Hvis Mette Frederiksen, Lars Løkke Rasmussen og Jakob Ellemann-Jensen i dagene omkring regeringsdannelsen sidste år på Marienborg havde håbet, at dansk politik med en flertalsregering ville blive mere forudsigelig - ja, sågar lidt kedeligt, så har den seneste uge i dansk politik vist, at det fromme ønske godt kan pakkes væk.

For det blev endnu en vild uge i og omkring Christiansborg.

Avisen Danmarks politiske redaktør, Casper Dall, giver dig her overblikket over tre af de vigtigste begivenheder:

Det kan ikke være gået mange næser forbi, at vi i Danmark fra 2024 får nye boligskatteregler. Regler, som, i hvert fald for en periode, bliver baseret på de "foreløbige" 2022-ejendomsvurderinger, der blev offentliggjort i starten af september.

Men hvad kommer de nye skatteregler og nye vurderinger til at betyde for boligmarkedet? Hvad med ejerlejlighedsmarkedet i København og de dyre villaer – vil de nye boligskatteregler endelig få skovlen under den del af boligmarkedet?

Det er svært at forudsige fremtiden, og man må sige, at dansk økonomi og boligmarkedet har overrasket nogle gange i de senere år - især til den positive side, heldigvis. Ikke desto mindre vover jeg pelsen og kommer med forudsigelser om, hvad overgangen til 2024 kommer til at betyde for boligmarkedet.

Jeg tror på, at boligmarkedet generelt vil fortsætte den fremgang i både priser og aktivitet, som vi har set siden foråret 2023, og de nye boligskatter vil ligefrem medvirke til yderligere fremgang.

Tilbage i oktober-november, for nærmest præcis et år siden, satte bl.a. store rentehop og tårnhøj inflation ellers en brat stopper for den boligmarkedsfest, der havde været i gang under coronapandemien. Men i foråret begyndte boligkøbere at vende tilbage til boligmarkedet, og husnøgler skifter nu hænder i et omfang som i årene op til pandemien.

Og også huspriserne er igen stigende og er over de seneste otte måneder øget cirka tre procent. Huspriserne ligger dog fortsat seks procent lavere, end da de toppede tilbage i foråret 2022. Lønstigninger, en inflation tæt på nul, og renter, der snarere falder end stiger mere, har fået boligmarkedet til at vende tilbage til normalen efter nogle turbulente år, der bød på både kraftig med- og modvind.

I 2024 er der så udsigt til betragtelige lettelser i boligskatterne på huse, og det vil medvirke til at få huspriserne til at stige yderligere. Og for en gangs skyld vil det ikke være huse i landets dyreste boligområder, som løber med alle gevinsterne. 

Vi vil formentlig se en mere ensartet prisvækst rundt om i landet. Huspriserne i de dyreste områder vil nemlig holdes nede af udviklingen på ejerlejlighedsmarkedet næste år. Modsat markedet for huse, så står boligskatterne til at stige for købere af ejerlejligheder fra næste år.

Højere skat funger lidt ligesom en rentestigning – køberne kan købe mindre for den samme indkomst, og det vil presse priserne på ejerlejligheder. Og det bliver i København, at de største prisfald vil ramme. Markedet i København er det mest prisfølsomme, og det er stort set altid i København, vi ser de første og største prisændringer.

Sådan er det også lige nu, hvor vi ser et ejerlejlighedsmarked i København, hvor køberne slår til nu for at sikre sig en skatterabat, inden boligskatterne står til at stige på den boligtype ved køb efter 2023.

Med udsendelsen af de "foreløbige 2022-ejendomsvurderinger" primo september har alle kunnet få indblik i hvilke boliger, som står til de største rabatter, og hvilke, som derfor kan opnå en skattebesparelse ved at købe inden årsskiftet. 

Priserne på ejerlejligheder i København er steget 10 procent siden februar og ligger nu kun få procent lavere, end da de toppede i 2022 - dvs. før renterne for alvor steg. Det er primært i København, at denne form for ”hastekøb” og prisstigninger ses. I Aarhus har der ikke været samme prisfremgang.

Den nuværende opblomstring på ejerlejlighedsmarkedet i København får i min optik sin ende ved årsskiftet og vil afløses af faldende priser og få handler, som vil præge ejerlejlighedsmarkedet generelt og i København i særdeleshed til næste år. For selvom boligmarkedet stort set kun har overrasket positivt i de seneste år, så må der være grænser for, hvor meget folk kan og vil betale for en ejerbolig - også i København.

Så må vi se, om forudsigelsen holder, eller om noget endnu engang overrasker til den ene eller anden side - og boligmarkedet derfor tager en helt anden kurs end den, der i dag ser mest sandsynlig ud.