Betaler erhvervslejeren for lidt i leje?

Denne artikel er sponsoreret af selskabsadvokaterne.dk

Udlejer vil typisk gerne have så stor en lejeindtægt som muligt, og kan derfor have interesse i at få lejen reguleret til markedslejen. En regulering til markedslejen kræver dog, at det nuværende lejeniveau er væsentligt lavere end markedslejen. Inden du varsler en lejestigning, bør du sætte dig grundigt ind i reglerne, da der er adskillige formkrav der skal være opfyldt.

Hvilke regler gælder der omkring markedslejeregulering?

Reglerne omkring markedslejeregulering fremgår af erhvervslejelovens § 13. Udlejer skal dog være opmærksom på, at det er muligt at fravige bestemmelsen eller ændre i den, så det er vigtigt, at udlejer orienterer sig om, hvad der står i erhvervslejekontrakten omkring markedslejeregulering.

Udgangspunktet i erhvervslejeloven er, at såvel udlejer som lejer kan kræve lejen reguleret til markedslejen når lejen er væsentligt højere eller væsentligt lavere end markedslejen.

Hvad er markedslejen?

Louise Lyck fra SelskabsAdvokaterne ekspert i erhvervslejeret udtaler: ”Markedslejen er den leje som en kyndig lejer eller udlejer ville aftalte for lejemålet. I denne vurdering tages der udgangspunkt i lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og den vedligeholdelsesmæssige stand.

Hvis der er uenighed omkring niveauet for markedslejen, vil der typisk udmeldes en skønsmand (oftest en erhvervsmægler eller valuar) til at vurdere hvad markedslejen er.”

Markedslejen skal være væsentlig lavere eller højere før regulering kan ske

Louise Lyck fra SelskabsAdvokaterne udtaler videre: ”Når enten udlejer eller lejer kræver lejen reguleret til markedslejen, er det en forudsætning, at markedslejen enten er væsentligt højere eller væsentligt lavere end den nuværende leje. Hvis dette kriterium ikke er opfyldt, kan der ikke kræves markedslejeregulering. Typisk vil der skulle foreligge en forskel mellem den nuværende leje og markedslejen på 10-15% før væsentlighedskravet er opfyldt. Dette har Højesteret udtalt i afgørelsen UfR 2011.1639 H.”

Hvornår kan der varsles markedslejeregulering?

Udgangspunktet i erhvervslejeloven er, at lejer eller udlejer tidligst kan varsle regulering til markedslejen 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Derudover vil reguleringen (hvis ikke andet er aftalt) skulle fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlerede regulering.

Erhvervslejeloven indeholder derudover regler omkring, at varslingen skal være skriftlig og indeholde en specifikation af markedslejereguleringen. Varslingen skal ligeledes indeholde oplysning om, at modparten kan gøre indsigelse til markedslejereguleringen.

Der skal gives et 3 måneders skriftligt varsel til at gennemføre lejereguleringen til markedslejen.

Tjek op på hvad der står i erhvervslejekontrakten

Louise Lyck fra SelskabsAdvokaterne udtaler: ”Erhvervslejeretten er i vidt omfang præget af aftalefrihed, og det er derfor muligt at fravige erhvervslejelovens § 13 omkring markedslejeregulering. Parterne kan altså gyldigt aftale, at det f.eks. kun er udlejer der kan kræve markedslejeregulering og ikke lejer. Det er derfor vigtigt at parterne gør sig bekendt med hvad der står i deres erhvervslejekontrakt omkring markedslejeregulering.”

Kan lejeren gøre indsigelse til en markedslejeregulering?

Lejeren kan gøre indsigelse til markedslejereguleringen senest 6 uger efter at lejeren har modtaget brevet med varslingen. Hvis udlejer ønsker at fastholde markedslejereguleringen, skal udlejer anlægge sag ved boligretten senest 6 uger fra udløbet af den oprindelige 6 ugers frist. Derefter vil boligretten vurdere, om der kan gives medhold i markedslejereguleringen.

Rådgivning omkring markedslejeregulering

Et varsel om regulering af lejen til markedslejen skal overholde adskillige formkrav. For at være sikker på at varslingen om markedslejeregulering er gyldig, er det en god idé, at søge hjælp hos en advokat med speciale i erhvervslejeret.

SelskabsAdvokaterne er specialister i erhvervslejeret og har mange års erfaring med at rådgive omkring markedslejeregulering. På SelskabsAdvokaternes hjemmeside www.selskabsadvokaterne.dk findes flere artikler omkring markedslejeregulering og hvordan dette varsles korrekt. SelskabsAdvokaterne kan kontaktes på tlf. 45 23 00 10 eller på e-mail advokat@selskabsadvokaterne.dk

Denne artikel indeholder sponsoreret indhold