Ovenstående er et spørgsmål som mange stiller sig, hvis de skulle være i den lykkelige situation, at de har en bunke penge, som bare venter på at blive investeret.
I mit radioprogram ’Overskud’ på Radio4 tog vi emnet op i denne uge, og det blev faktisk til en virkelig god og spændende debat med Mira Lie Nielsen, boligøkonom hos Nykredit, samt aktie- og boliginvestor Morten Bang.
Hvis vi kigger på perioden fra 1870 til 2015, så er der ifølge Morten Bang, ingen tvivl om, at boliger har været en bedre investering end aktier. Han er i dag 31 år, har 60 investeringsboliger og kalder pudsigt nok sig selv for konservativ boliginvestor. Ifølge ham har der været syv procent stigning på aktierne og otte procent stigning på boliger i nævnte periode. Derudover skal lægges overskud ved udlejning.
Kigger vi derimod på de sidste 30 år, så er det en anden sag. Her findes nemlig mange eksempler på at aktier ”outperformer” boliginvesteringen.
Der er ingen tvivl om at det sidste halvandet år har været en rutchetur på både aktie- og boligmarkedet, og noget de færreste havde forudset. Faktisk er flere af de eksperter, som jeg har i mit radiostudie, ikke blege for at indrømme, at de slet ikke havde set den udvikling komme.
Men enhver investor med respekt for sig selv, hvad enten det er på hobbyplan eller som professionel, ved, at vi aldrig skal basere vores fremtidige investeringer på historikken. Så lad os lade historien ligge og kigge på de aktuelle fakta, vi kan få øje på i dag.
Hvis vi tager et kig på boligmarkedet, så oplever vi nu et dyk i antallet af solgte boliger, dog er der flere steder i landet fortsat mindre prisstigninger. Det gælder både ejerlejligheder, villaer og sommerhuse. I hele pandemien er priserne ellers kun gået en vej: Opad - med susende hast. Selv sommerhuse, som i en lang årrække inden pandemien, ikke rigtig havde væsentlige værdistigninger, er steget markant i pris.
Købte du ny bolig lige inden corona, så tillykke med det!
Ingen ved, hvad der kommer til at ske på boligmarkedet. Men som Mira Lie Nielsen påpeger i ugens program, så kommer noget til at ske. Nye boligskatteregler og nye offentlige ejendomsvurderinger vil trykke priserne ned. Uagtet om vi køber en bolig inden 2024, hvor de nye skatteregler (formentlig) vil træde i kraft, vil det påvirke værdistigningen af boligen, da kommende købere efter 2024 skal have flere penge for at købe. Det skal vi have med i overvejelserne i forhold til boliginvestering.
En ting, jeg ofte hører, er, ”set over en 10-årig periode er bolig altid en god investering”. Det sjove er, at det har jeg aldrig hørt en ekspert sige. De påpeger alle, at det afhænger af, hvornår den 10-årige periode begynder, og hvor i landet vi taler om.
Fordelt over hele landet er prisstigningerne på boliger i hvert fald ikke ligeligt fordelt, det er fakta. Og der er steder i landet, hvor boligerne endnu ikke er på samme prisniveau, som de var før finanskrisen.
Tro det eller ej, jer, der ikke kommer uden for de store byer!
Og når vi nu er ved geografien, så har Morten Bang en anden vigtig pointe. Det kan være svært at få investeringscasen til at løbe rundt med en lejlighed i KBH, hvis man tænker salgspris vs. udgifter. Det er lettere i de mindre byer, hvor prisstigningen så måske til gengæld ikke er så markant. Lejepriserne er ikke steget på samme måde som købspriserne. så investeringen er ikke lige så god som tidligere.
En anden ting der er værd at overveje, er, at det alt andet lige er mere besværligt at administrere en bolig med vedligehold og ejerforeningsmøder end en aktieportefølje, som kan passe sig selv 100%, hvis du ikke ønsker at tage stilling.
Jeg selv kom meget tidligere i gang med at investere i bolig, end jeg gjorde i aktier. Rent faktisk 18 år tidligere. For langt de fleste af os er det helt naturligt at forholde os til boliger, for vi har jo altid været vant til at have et hjem. Det samme for mig, og jeg har løbende investeret i boliger.
Den første, fordi jeg manglede et sted at bo, og herefter fik jeg efterhånden mulighed for at købe den næste, uden at sælge den første og så fremdeles. Indtil for nylig, hvor jeg fik lidt bøvl med en lejer, har jeg ingen besværligheder haft ved det, og mit indtryk er, at hvis du sørger for at få lavet de rigtige lejekontrakter og sikrer, at du står for den vedligeholdelse, som man kan forvente af en udlejer, så er det faktisk ikke så besværligt, som mange tror.
Jeg har hørt ret mange sige, at de føler sig tryggere og nemt kan få hjælp af banken til boligkøb, mens de med aktier føler, at de står mere alene. Det er jeg altså ikke enig i. Til begge dele er der masser af hjælp at hente, hvis du betaler dig fra det. Sagen er nok den, at de færreste af os kan købe en bolig uden hjælp fra en bank, men den hjælp er jo på ingen måde gratis. Aktier behøver du så på den anden side ikke at blive godkendt i banken for at købe, og du kan starte for et ganske lille beløb.
Af en eller anden årsag føltes det alligevel langt mere risikofyldt for mig, at sætte 20.000 i enkeltaktier, end at låne penge i banken og investere i en bolig til 2.000.000.
Nu hvor jeg har investeret i begge dele, kan jeg stadig bedre bevare roen i maven på mine boliginvesteringer end med mine aktier, som svinger mere dagligt, og hvor jeg tydeligt ser de blodrøde tal.
Jeg er sikker på, at de fleste af os har venner, der har scoret den helt vilde boliggevinst. Det er ikke ualmindeligt, at boligejere har tjent mange hundredetusinde, endda millioner på deres bolig. Helt almindelige mennesker. Hvem har ikke lyst til det? Det hører jeg altså sjældent nogle fortælle om deres aktier.
”Vi skal huske at boligkøb med lån fra banken skal ses som en gearet investering” siger boligøkonom Mira Lie Nielsen.
En anden vigtigt ting at have med i overvejelserne er tidshorisont. Kan du overleve en finanskrise? Uanset om du investerer i aktier eller ejendom, er det vigtigt, at du ikke er tvunget til at sælge i nedgangstider. Men her er dog en klar fordel ved aktierne, dem kan du nemlig sælge fra den ene dag til den anden, det kan du ikke med boligen.
Der findes jo flere muligheder for både at investere i ejendom og aktier. Og i virkeligheden er det måske den allerbedste løsning, hvis vi tænker på den vigtige risikospredning. Du behøver jo hverken eje en hel bolig alene eller have din aktiesparekonto fyldt med enkeltaktier. Der findes fonde, index og andet, hvor du sammen med andre kan investere i boligmarkedet både herhjemme og i udlandet, og hvor du kan sprede din risiko med dine aktier.
Til slut er det selvfølgelig vigtigt at se på beskatningen. Med aktiesparekontoen har vi muligheden for en lavere beskatning, og skal du selv bebo din ejendom på et tidspunkt, så er fortjenesten skattefri.
Alt i alt er der mange ting, der taler for og imod – hvad der er bedst for dig, er ikke nødvendigvis bedst for mig.
En ting er sikker. Det dummeste er at stå og se på vores bunke med penge. Hvis vi har noget som kan investeres, så er det bare at komme i gang, for pengene bliver kun mindre værd, hvis vi intet gør.
